買房必問Q&A│首購│自備款 │貸款八成│房屋貸款│增貸買房│台北市│買房│賣屋│買房Rich
│何謂買房首購？首購的定義是？
一般普遍民營銀行的認定(除了公股或部分銀行)，貸款首購就是名下無任何房屋貸款(科目1)購置型貸款，即為「首購」。
舉例(首購)：
•1.Rich名下沒有房子，也沒有購置型貸款，Rich是首購。
•2.Rich名下有一間房子，沒有購置型貸款，Rich是首購。
•3.Rich名下有一間房子，沒有購置型貸款，但房屋有跟銀行增貸周轉金(科目4)出來買股票，Rich是首購。
舉例(非首購)：
•1.Rich名下有一間房子，有購置型貸款，Rich非首購。
•2.Rich名沒有房子(房屋贈與給太太或幫父母買房當貸款人)，但是有購置型貸款，Rich非首購。
Rich的建議：
不建議夫妻共同登記，兩人皆會失去首購資格，不建議情侶合資買房，後續容易有財務糾紛。
│銀行增貸的錢可以拿去買房嗎？
銀行增貸的錢(科目4)為週轉金，週轉金無法當作買房自備款使用。民國112年6月15日以後，央行進行第五次信用管制，對於舊有房屋增貸以及信用貸款出來的金額嚴加控管。
Rich的建議：
網路上有許多教人資金過水的方式，非正規與有風險的方式，Rich不推薦也不提倡，但除了銀行增貸或信貸之外的週轉金是可以當房屋頭期款的(保單質押)。
│買房首購一定可以貸到八成嗎？
買房不外乎就是看地點，有些房子「屋齡」並不是影響成數的主要考量，房屋價值會隨著時間遞減，但是土地價值普遍都會隨著時間不斷上漲，依據資料顯示，台灣的房貸銀行通常會將房子所在的區域分成A、B、C、D四個等級來決定貸款的成數。
•A級地區：最高可貸款到房價的80%
•B級地區：最高可貸款到房價的75%
•C級地區：最高可貸款到房價的70%
•D級地區：最高可貸款到房價的65%
(以上可能會因不同銀行、個人信用等其它因素而有異，僅供參考。)
Rich的建議：
買房要買的是花錢也解決不了的地方(地段、位置、採光)，能花錢解決的其實都不是房子最有價值的地方。
│何謂房屋鑑價？為什麼要鑑價？
一般人買房子都會需要跟銀行借錢來買房(除非你想要全額現金買房?)，購屋貸款是以房屋及土地作為擔保品，所以銀行會做各項的評估來確保擔保品的價值；房屋貸款嚴格來說是以「銀行鑑價」或「成交價」取其低做為貸款依據。
普遍銀行鑑價相對比較保守，普遍會落在市價的九成左右，尤其房市飆漲的時候，鑑價常常跟不上實際成交價的市況，這也是買房最大的風險之一，因為簽完約之後，承辦銀行貸款是買方的責任。
舉例：
自備款200萬，購買1000萬的房子，
銀行鑑價900萬，可貸款八成為例：
900萬*0.8=720萬
1000萬-720萬=280萬
280萬-200萬=80萬
以此案成交價1000萬為例，實際上銀行只能承貸成交價七成(720萬)，所以，買方需補足現金80萬，以避免造成違約。
如果你的房屋鑑價遠低於成交價或者貸款成數較低，通常有三種可能；
•1.你買貴了XD(可能是房屋有裝潢過或有其它附加價值)
•2.地段不佳或其它抗性
•3.主建物+附屬建物小於15坪的物件(套房)
Rich的建議：
建議買房前，可以先給銀行房屋地址進行「初估房屋鑑價」(建議找三間以上)，連帶請銀行評估你的信用與財力條件．初估並不會拉聯徵，若是因為沒有買賣契約書而銀行不願意協助初估，可以請仲介或是自身認識的代書協助。
│房屋貸款到底如何認定與評估？
Rich認為房屋貸款是一門玄學，沒甚麼絕對或者不可能，因應每間房的狀況與貸款人的條件與各銀行的認定，而有所不同，房屋貸款可以拆成兩個部分：
一.貸款成數(房屋本身條件)
•1.房屋地段
•2.房屋屋齡
•3.主建+附屬坪數15坪以上
二.貸款利率(貸款人本身財力與信用條件)
•1.公司
•2.行業別
•3.報稅年收入
•4.信用還款紀錄
貸款加分項
•1.其它財力證明
•2.保人
關於借貸，銀行喜歡借錢給兩種人：
•1.有錢人(高資產與高收入)
•2.收入穩定的人(公務人員)
以一般普遍受薪階層，銀行借貸喜歡的行業：
•1.公務人員
•2.四師(醫師、律師、建築師、會計師)
•3.五百大企業
•4.醫療保健相關職業
貸款較容易遇到困難的職業：
•1.自營商(無401)
•2.收現金的職業(無報稅收入)
•3.具危險性的職業
Rich的建議：
銀行貸款部分，根據貸款人信用與收入和行業類別，有可能會有不小的差距，詳細貸款條件部分，還是以銀行評估與回覆為主。
我不認為每個人都該以買房為目標，但是如果你真的有確切買房的需求。對於任何買房相關的問題，我可以與你分享我的經驗(房屋挑選建議、簡易判斷屋況、房屋貸款評估...等等) 加入我的Line官方帳號，你的每一篇訊息，我都會親自回覆你。
