新手房東│租屋指南

租屋族找房的三大主要剛性需求；
•1.交通機能(日常通勤)
•2.工作機會(工作距離)
•3.明星學區(小孩念書)

租屋物件的：
環境機能決定了租屋客群，區域收入決定了租金高低，
租金高低決定了租客素質，格局空間決定了家庭結構。

│曝光度最佳的網路平台

網路銷售的第一步是找到目標客群聚集的平台，透過影片、照片、文案內容的包裝把資訊散播出去，但流量高不代表能快速成交，能否成交的關鍵還是取決於產品在市場上的競爭力。

•1.租屋平台591租屋網
591依舊是目前所有租屋平台(591>好房網>樂屋網>租租通)裡，流量最高的平台，想要在大量物件中脫穎而出就需要付更高的廣告費來增加更多的曝光度(精選>置頂)。

優點：最高流量的租屋平台(可讓租客設定各種搜尋條件)。
缺點：廣告成本最高。
費用：一則(30天)/400元，其它付費廣告另計。

•2.社群平台Facebook(60萬人租屋社團)
社群平台(Facebook、IG、Dcard、PTT租屋版)的好處是免費，但是不像租屋平台可以設定條件來做更進階的搜尋。臉書有非常多的在地租屋社團，台北市人數最多的租屋社團可點擊上方標題前往連結。

優點：具話題性的文案或物件，容易被分享轉貼。
缺點：廣告容易被其他廣告版面洗版。
費用：免費。

•普遍租客喜歡的；
1.捷運站步行10分鐘內
2.樓梯三樓以下(電梯則不限樓層)
3.良好的室內採光
4.代收垃圾與包裹
5.廁所有對外窗
6.有地方曬衣服
7.有變頻冷氣(省電)
8.社區出入單純
9.門禁出入管理

•普遍租客不喜歡；
1.故事屋
2.頂樓加蓋
3.彎腰夾層
4.地下室
5.漏水壁癌

│如何增加招租的競爭力

台北市的租屋物件，主流物件通常一個禮拜內就會順利租出去，非主流可能需要兩到三個禮拜，若是招租超過一個月，有可能是因為；

a.租金價格偏離市場
b.屋況整潔品相不佳
c.物件剛需競爭力差
d.市場上相同競品多

除了可以從以上述原因去探討外，也可以嘗試在物件本身的包裝或其他服務上，做出一些招租的誘因；　

•1.可租補報稅
這是市政府不動在推動的政策，可以降低租客的租屋成本，相對也會增加租屋的意願。

•2.可飼養寵物
台灣於2022年的寵物登記數已突破24萬隻，相比童年台灣新生兒數僅不到14萬，未來這將會是不斷反向攀升的趨勢。

•3.輕裝修
a.有特色的輕裝潢(天地壁)，最少的預算達到最大的效果，就是從天花板、地板、牆壁開始著手。

b.塑造主題與風格(軟裝潢)，適當的添加像是掛畫、地毯、盆栽等一些有品味與質感的生活小物。

│租賃合約該注意的事項

在民法上，口頭約定在相當的前提下是具有效力的，但實務上，若一方反悔，舉證是非常困難的，所以才需要白紙黑字的合約來約束與保障彼此，租賃合約內容也有其相當的規範，民國112年2月8日修正租賃住宅適用《消費者保護法》，以下為住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項；

•1.不得記載拋棄審閱期間。
合約至少要有三天以上的審閱期。審閱期的計算方式；始日不算入，假設Rcih於1月1日提供給房客審閱，三天審閱期應自1月2日起算至1月4日為止為完整的審閱期。雙方最快於1月5日可以簽約。

•2.不得記載廣告僅供參考。
廣告的影片、照片、文案是租客判斷要不要簽約的關鍵，房東不可以拿漂亮的A屋照片當廣告，實際卻是出租B屋，也不能註記「廣告僅供參考」。

•3.不得記載承租人不得申報租賃費用支出。
每年報稅季，租客有最高上限12萬的租金支出列舉扣除額，透過租客申報國稅局就能查到房東的租賃收入。

•4.不得記載承租人不得遷入戶籍。
如契約已有不得遷入戶籍之約定事項，依消保法第17條規定該約定無效。房客可向縣市政府提出申訴，如房東屆期不改正，得依消保法第56條之1規定處最高新臺幣30萬元罰鍰。

•5.不得記載應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。納稅是國民應盡的義務，除了不能約定租客禁止報稅，房東也不能要求由租客負擔房屋稅、地價稅、租賃收入所得稅等稅賦。

•6.不得記載免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。
出租的房子如有重大瑕疵(海砂屋、凶宅，漏水等)，房東若未跟租客告知，而房子的結構有危害租客健康安全的問題，租客能提前解約而且不必賠償。

•7.不得記載承租人須繳回契約書。
避免房東在租客退租時發生糾紛，再日後修改租約，這也是保障租客的權益。如果簽約後有變更，雙方須在修改處蓋章或簽名，證明雙方同意修改。

•8.不得記載本契約之通知，僅以電話方式為之。
發生租屋糾紛時，僅有通話紀錄容易有證據不足的情況。建議留下對話證據（簡訊、E-mail、Line等）。

•9.不得記載違反強制或禁止規定。
租約中不得約定違反法律的行為(侵權行為、債務不履行等)。

•10.不得記載承租人不得申請租金補貼。
經要求改善而仍不載明者，依《消費者保護法》規定，可處3萬至30萬元罰鍰。租客申請租金補貼若申請成功，房東將被動成為公益出租人；

│公益出租人優點：
a.房屋稅：適用自用住宅稅率1.2%。
b.綜合所得稅：每屋每月租金收入最高1萬5,000元之免稅優惠。
c.地價稅：適用自用住宅用地稅率千分之2。

│公益出租人缺點：
a.在買賣房屋時，出租營業使用將無法適用自住稅率。

│關於分租套房電費：
《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》規定，以用電度數計費者，每度電費不得超過該租賃標的電費單「當期每度平均電價」；非以用電度數計費者，出租人所收取之每期電費總金額，不得超過該租賃標的電費單之每期電費總額(夏月（06/01-09/30）一度金額不得超過8.46元，非夏月（其他月份）則不得超過6.63元)。如違反規定超收電費者，租客可向縣市政府消保或地政單位提出申訴要求改正，如不改正者，可處3萬至30萬元罰鍰；又仍拒不改正者，並可加重處5萬至50萬元罰鍰，且得按次處罰。

│★魔鬼藏在細節裡★

•1.避開在過年前後招租(11月~1月)
租屋旺季是畢業季之後，農曆年前約兩個月是淡季。

•2.初次簽約建議會以簽一年約為主
彼此的配合度很重要，很難透過短時間接觸去了解，為保障彼此雙方，初次簽約不建議簽超過一年。

•3.每月一日前(含)作為租金匯款日
所有費用不足月都會拆成日結(以日計費)，以足月來作計費單位，方便所有費用的結算。

•4.租約終止日押在月底好計算費用
所有費用不足月都會拆成日結(以日計費)，以足月來作計費單位，方便所有費用的結算。

•5.獨立電表可每月預收，退租清算
分租電費都是以每個月電度相扣*每度/元，以往都是透過人力於每個月去抄表計算電費，相當耗時費力。每月預收電費可依據平均每戶正常使用量作為基準，於每個月酌收，於退租日當天做結算(多退少補)。

•6.房屋耗材與修繕責任合約需載明
許多的租屋糾紛來自於彼此對保養修繕責任的釐清與認知，合約載明各種情況下，房東與租客應負的保養修繕責任。

•7.遺留物保管處置時間方式需載明
屋況點交是非常重要的一環！交屋現況最好可以拍照與錄影存證，因為最容易發生糾紛的狀況就是，退租時對附屬設備的新舊、好壞、使用狀況上沒有同步具體的認知。

│該如何挑選優質的租客

•1.溝通上的口氣與態度；
從溝通上去了解租客的個性與脾氣，攸關日後房屋管理上的配合度。

•2.公司與工作資訊明確；
工作類型與租客的生活交友有關，可以透過網路確認資料是否屬實。

•3.不分期繳交兩押一租；
經濟能力是很現實層面的考量，盡量避開日後造成糾紛的可能。

•4.生活習慣不良的租客；
可以透過租客的面容穿著打扮，去初步判斷租客的個性與生活習慣。

•5.必須提供緊急連絡人；
入住期間內，住戶與管理公司之間無法取得聯繫時等，或是在發生什麼事情時，可以聯繫到住戶的聯絡人。。

•6.不願意簽訂租約公證；
公證最大的優點就是能夠達到事先存證，如果有約定附加強制執行條款，遇上一方違約就不用再經過漫長法律訴訟，可以直接拿公證書聲請強制執行。

│居家不可不知的小知識

•1.馬桶水箱不要用清潔錠
化學用品會導致馬桶裡的止水橡皮硬化，造成馬桶漏水。

•2.水管不通盡量不用通樂
通樂屬於強鹼，遇水會產生熱，容易導致水管變形。油酯類請包好後丟棄，落水孔可使用濾網，並定期用溫熱水保養水管。

•3.馬桶不要丟衛生紙進去
無論衛生紙是否可以溶解，尤其老房子的水管普遍較細，盡可能避免水管堵住的機會。

•4.洗衣機的洗劑適量使用
洗衣機用久了，會有黑色狀物，那是洗衣機洗劑未溶解的殘留物，定期用洗衣機槽清洗劑，於滿水位浸泡一小時以上，之後正常清洗，如果還有殘留物可以浸泡時間拉長，並重覆以上動作。

•5.冷氣機濾網需定期清理
這是最多租客都不會去注意到的細節，濾網積塵到一個程度，灰塵除了會降低冷氣運行的效率，還可能還會塞住冷氣的排水孔，導致冷氣機漏水。

│聽聽Rich怎麼說

「再謹慎精細的紙本合約，還不如慎選優質的租客。」

相信很多人都有當過房東的經驗，總聽別人說過甚至自身經歷過惡質租客的故事，合約的內容固然重要，但所有的合約都只是保障當狀況發生後，釐清雙方應該負的責任和義務。

招租最大的成本就是房屋空租和尋找租客，即使找到租客，能否租的長久，租屋的配合度都是未知數，所以，身為一個專業房東，最重要的是留住優質的租客。

│租賃合約範本下載

以下連結之合約內容為參考他人合約內容編修作為教材使用，僅供參考。

我有大半輩子都在租屋的經驗，在工作上也曾經協助過許多租客與房東尋屋與招租，如果你租屋上相關的問題，我可以與你分享我的經驗(挑選租客經驗、租賃相關法規...等等) 加入我的Line官方帳號，你的每一篇訊息，我都會親自回覆你。